记者 | 苏华 秦佳丽（见习）

中天金融于近期发布了转型金融6年来首份年度业绩预亏公告，预计2021年公司归属于上市公司股东的净亏损为25亿元-40亿元。据《红周刊》统计，中天金融近5年来业绩连续负增长，如今更是走到了巨亏的境地。

在2021年业绩巨亏的同时，中天金融多个地产项目存在逾期交付的质疑。比如，今年3月，因地标级项目贵阳国际金融中心未能按时交付，中天金融旗下子公司遭恒大人寿诉至法院。据《红周刊》梳理发现，近期半数“中天系”在建项目因停工或工程滞缓引发购房者投诉。

据《红周刊》了解，为了脱困，中天金融正在出售子公司以缓解债务压力，但面对庞大的债务规模，未来能否成功脱困仍存疑问。

“西南陆家嘴”现交付风波

“中天系”半数地产项目施工缓慢

3月3日，一项关于“贵阳第一在建高楼”的交付风波，将中天金融旗下地产项目推至台前。当日，中天金融在公告中称，恒大人寿以房屋买卖合同纠纷对其全资子公司中天城投贵阳国际金融中心提起诉讼，要求返还全部交易价款19.16亿元，并支付违约金2.87亿元。据了解，恒大人寿曾于2020年与中天城投贵阳国际金融中心签订购房协议，购买贵阳国际金融中心一期商务区部分酒店和酒店式公寓物业。因项目未能按期交付，恒大人寿近期向贵阳市中级人民法院提起了诉讼。

陷入此次纠纷焦点的贵阳国际金融中心，是中天金融旗下在建的重要商住地产项目，规划计容建筑面积达349.27万平方米，预计投资198亿元，标榜打造“西南陆家嘴”。不过，历经8年开发，项目仍未完工。集团2021年中报显示，项目计划投资总金额已达174.19亿元，建设进度87.93%。

“中天系”遭遇工程进度质疑的项目不止贵阳国际金融中心。《红周刊》发现，目前中天金融主要在建项目共8个，然而近半年来，以中天·北城、中天悦曦府为代表的4个项目因施工停滞、工程进度缓慢及无法办理网签等缘由屡遭购房者投诉。

距离贵阳国际金融中心约10公里的中天·吾乡便曾陷入停工风波。《红周刊》以购房者身份咨询贵阳某头部中介机构经纪人，其向《红周刊》印证：“这个项目口碑不是很好，前段时间停工了三个月左右。现在别人来接手，开始慢慢复工了。”

不过，同在贵阳的另外几处“中天系”项目工程仍然亟待推进。比如，中天悦曦府项目近期便面临多起投诉。3月18日，有购房者在人民网领导留言板称，“中天悦曦府无预售证违规卖房、收取定金并拒绝退还。”另外，中天·北城项目的留言板投诉也有近10条。有购房者称自己一直正常交房贷，但工程自去年下半年以来一直处于无人施工状态，担心对方无法按照合同约定日期2023年2月交付。

事实上，工程进度滞缓问题在“中天系”项目间变得日益凸显。《红周刊》发现，截至2021年中，中天金融8个主要在建项目中，除了启动开发较早的未来方舟（河西）、贵阳国际金融中心分别实现944.57万平方米、399.76万平方米的累计竣工面积，其余6个项目多为2018年以后开工，累计竣工面积均为零。

各大争议项目背后的主体公司同样面临重重困境。《红周刊》梳理发现，中天·北城的项目开发主体公司为贵州中天浩晟房地产开发有限公司，其直接控股股东为贵州中天贵铝房地产开发有限公司（简称“中天贵铝”），而据企查查显示，2019年7月至2022年7月，中天贵铝约2亿元数额股权为冻结状态。

中天悦曦府的项目主体公司贵阳南明中天城投房地产开发有限公司（简称“贵阳南明中天城投”）也存在商品房销售合同纠纷、票据纠纷等，在企查查APP上显示多条风险提示信息。今年3月，贵阳南明中天城投被贵阳市南明区人民法院列为被执行人，执行标的金额20.6万元。

净利润五连降

转型金融业资金链承压

项目开发“低周转”的背后，中天金融已然“钱紧”。1月28日，中天金融发布2021年度业绩预亏公告，因计入损益的借款费用较上年同期增加、房地产销售毛利下降、投资的资产端业务形成较大的减值损失等原因，期内公司归属于上市公司股东的净亏损25亿元-40亿元，同比下降537.15%-799.45%。

遭遇业绩大跳水的中天金融随即迎来深交所问询函，要求公司就截至目前有息债务情况，是否存在债务逾期记录及预计负债计提情况等进行说明。历经3次延期，中天金融到3月23日终于做阶段性答复，但尚未披露有息债务情况。

不过，从公司此前已披露的负债情况看，中天金融正面临资金流动性紧张的问题。截至2021年第三季度，公司总资产1600亿元，负债总额达1386亿元，其中一年内到期的非流动负债245.29亿元，而现金及现金等价物为25.82亿元，两者差距巨大。

另据《红周刊》统计，目前中天金融存续债券6只，存续规模81.5亿元。其中，今年至明年3月到期规模的债券5只，截至3月25日的规模为69.5亿元，在此期间，公司将面临存续债务的集中兑付。

布局金融板块6年，盈利结果欠佳的中天金融显然未能顺利转型。2015年，明确进行“大金融”领域布局的中天金融开始启动战略升级。后续几年间，参与设立百安互联网保险、拿下海际证券控股权，间接持有中融人寿，发起设立贵州第一只公募基金“中天友山”，中天金融实现了保险、券商、基金和普惠金融业务全覆盖。期间中天金融一度与大股东金世旗产投开展“非金融类业务资产过户”，试图将地产业务剥离上市公司。

然而目前看来，金融业务并未增厚其业绩。《红周刊》统计发现，中天金融近5年深陷增收不增利困境。2017年至2020年，中天金融营业总收入从172.64亿元缓慢增至234.37亿元，归属于母公司股东净利润则从20.82亿元连降至5.72亿元，净利润增速四连降。到2021年，中天金融不仅“五连降”，还巨额亏损。

另据《红周刊》统计，尽管自2020年以来中天金融的金融类业务营收“反超”房地产业务。但在盈利贡献上，目前房地产板块仍是上市公司的主力。中天金融发布的一份《中天城投集团有限公司2021年1-8月审计报告》显示，2021年前8个月，其地产平台中天城投实现归母净利润3.74亿元，对比上市公司去年前三季度-8.7亿元的归母净利润，其地产平台仍然发挥盈利支撑作用。

作为昔日贵州省规模最大的老牌上市房企中天金融为何追求“去地产化”、大刀阔斧转战金融类业务？IPG中国区首席经济学家柏文喜向《红周刊》表示，其可以归结为两个原因，“一是公司认识到做房地产虽然具备区域优势，但也面临增长的天花板问题，需要尽快实现转型和寻找第二增长曲线，而且转型金融有利于跨区域实现可持续发展；二是目前国企和央企的大趋势是退出地产行业，转型金融是实现业务转型的需要。”

“三角债”待纾解

剥离地产业务前途未明

事实上，地产开发项目工程滞缓、上市公司利润失色，业内人士常将其与中天金融的“去地产化”动作相联系。近期关于中天·北城项目停工的领导留言板投诉中便有购房者指出，“中天集团将中天城投全部股权出售于一家浙江房开公司，直至目前为止工程进度缓慢，很担心会烂尾。”

中天金融其实早年便施行过“卖地产、买保险”操作，不过后遗症延续至今。2018年，为获得华夏人寿控股权，中天金融将中天城投100%股权过户给大股东金世旗产投，并预备将246亿元交易现金全部用以支付购买华夏人寿的股权转让款。不过，这番资产腾挪在同年年底即回到原点。

而自2021年8月以来，关于中天城投的出售工作再度被中天金融纳入议程。数月下来，该地产平台的交易对象由佳源创盛变更为佳源创盛及上海杰忠联合联合受让，交易价格亦由早期的180亿元降至89亿元，分为三期支付。不过，中天金融在收到首笔转让资金后，本该于今年1月收到的第二笔29.59亿元资金被“拖欠”至今。

与此同时，债台高筑的中天金融需要出售资产回血。《红周刊》了解到，作为中天金融的主要债权人之一，截至1月14日，平安银行惠州分行向中天金融承接的融资余额已达67亿元。而为向融资事项提供增信，中天金融将全资子公司中天城投89%的股权质押给了平安银行惠州分行。

3月10日平安银行举办的业绩发布会上，副行长郭世邦曾对此做出回应，表示其与企业达成了一致的方案，明确了相关还款来源于增信措施。据介绍，中天金融与佳源创盛之间的股权转让属实，因为目前中天金融已经收到了15.8亿元的首期款，其中13亿元还给了平安银行。

这或许意味着，目前看来“股权质押”状态的中天城投能否顺利出售给“佳源系”并收回处置款项，将成为中天金融缓解短期流动性危机的重要因素。对于中天金融能否就此脱困，《红周刊》致电上市公司董秘，其表示，“目前中天金融的地产业务尚未出尽，仍奉行‘地产+金融’双主业模式”。

（本文已刊发于3月26日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）