万科未来时光这个盘还真的是生不逢时，地块位于杨金片区东三环，正南侧康桥东麓园、东南永威山水苑。东麓园首开小高层21000元/㎡的精装修（已于2021年上半年偷偷售罄，只能说命好）。

奈何2021年下半年就赶上了洪水、疫情，出货量大大减少。2022年随着恒大暴雷、建业求救、碧桂园全线降价后，万科系列也开始动摇，只是说辞不同，方式不同，万科未来时光此波主要针对一般楼层的边户131平的D户型17000-18000元/㎡起。

今天仍然用我擅长的【五维雷达评测法】，针对万科未来时光的区位条件、区域规划、产品表现、项目潜力、区域交易活跃度这五个方面进行全面的剖析。

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第一维：万科未来时光区位条件

区位条件，是一个项目现有状态价值最直观的体现。区位条件包含项目所在区域的教育，医疗，生态，商业，交通等配套完善度和能级。

万科未来时光原本是美盛北龙台的二期地块，但美盛在杨金吭哧吭哧好几年，高备案价高首付高单价，三高都给占了，几百套房子到现在还没卖完。估计是丧失信心，所以就转手给了万科。万科入郑以来，90%的项目都是合作开发，这是万科的一块净地，完全是万科操刀。（优点）

教育方面，一直是杨金片区的一大缺陷。教育底子薄，基础差，后期的资源倾斜又少，比着其他区域落后（缺点）。

位置是杨金片区继龙源路两侧的又一核心区域，距离东三环和贾鲁河较近，龙沄路和惠城大道规划为两条地铁线路的换乘站点，同时东西两侧的龙沄路和明哲路全为北龙湖全线贯通道路，只是眼下依然是无法遮挡的荒凉和匮乏，但未来可期，需要的仍然是时间。（优缺参半）

综合第一维度来看，如果区位条件满分5分的话，万科未来时光的区位条件评测只能打4.0分，教育配套的落后、商业配套的稀疏，给本项目拉分了。

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第二维：万科未来时光区域规划

区域规划，是一个项目项目所在区域的规划能级和落地情况。看的未来潜力以及兑现程度。

杨金这个距离北龙湖仅有3公里的区域，已成功靠着北龙湖涨粉一波，房价也是高居不下，在2021年就已经突破两万大关。这一点康桥东麓园的业主们深有体会。（优势）

作为一个客观的第三方来讲杨金，那肯定要提一下军用机场飞机、铁路线的噪音。这是客观存在的事实，没必要遮掩。如果真的没有这两点的影响，恐怕这个价格是买不到的。（劣势）

自中原科技城落地以来，区域推进迅速，目前已累计签约近百个标志性项目，如阿里中原总部、华为郑州基地、京东方集团等，总投资超1400亿元。在任何一座城市，金融科创中心都是发展较好，价值较高的，作为中原科技城的紧邻板块，北龙湖北的价值不言自明。（优势）

综合第二维度来看，万科未来时光靠近北龙湖的科创带还是非常值得期待的。如果区域规划满分5分的话，万科未来时光的区域规划评测能打4.4分。

第三维：万科未来时光产品表现

产品表现，是结合这个项目的户型和社区规划，所做产品的表现力和市场认可度。

万科未来时光项目占地约80亩，容积率2.79，内部规划了15栋15-16层的小高层，全部两梯两户设计，两个户型，131㎡户型正常均价在19500元/㎡左右，143㎡大户型稍贵，均价在20500-21300元/㎡左右，目前131㎡的D户型推出的十套特价房把价格只有17600-17800元/㎡左右。

A和C为方正三开间朝南户型，B为大横厅东南朝向，两卧室朝南户型；再看D就有点普通了，进深长，且仅两开间朝南，又为一般特殊楼层，所以对比原来就价位略低的D户型，此波看似降价实则只是回归真实价值，等到其他三个户型好楼层价格真正出现波动，对于未来时光来说才是真的降价。（优缺参半）

项目最大的亮点就是精装，配备了智能家居系统，大金中央空调、汉斯格雅的花洒、龙头、厨盆、杜拉维特智能马桶、西门子的烟机＋灶具＋洗碗机，小区内设计有下沉式会所，配套游泳池、健身房，小区东侧还配备了市政公园。（优势）

综合第三维度来看，如果产品表现满分5分的话，万科未来时光的产品表现评测能打4.6分。

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第四维：万科未来时光项目潜力如何

项目潜力，是根据开发商之前项目的物业维护及品牌运营能力，来预测项目后期的保值增值情况。

万科的物业服务在全国来看都能算上是第一梯队里面的，而且是很专注地在做房产开发这一个事情，所以说未来在服务商应该是能够坚守初心。（优点）

从郑州的万科来看，二手房的价格基本要高出周边二手房800-1000元/㎡。客户还比较认可，可见服务这一块还是比较得民心的（优点）

综合第四维度来看，如果项目潜力满分5分的话，万科未来时光的项目潜力评测能打4.6分。

第五维：万科未来时光区域交易活跃度

区域交易活跃度，区域交易活跃度包含新房活跃度和二手房活跃度。新房活跃度代表大家对这个区域未来区域的看好，二手房活跃度代表大家对这个区域现状情况的看好。

据官方数据显示，近四个月郑州市商品房成交量36324套，金水比占比10.07%。近四周的成交占比排名第五名。（优点）

据官方数据显示，近四个月郑州市二手房商品房成交量17332套，金水比占比22.33%。近四周的成交占比排名第1名。（优点）

综合第五维度来看，如果交易活跃度满分5分，考虑到杨金片区在金水区的东北方向，万科未来时光的项目区域交易活跃度能打4.4分。

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