五批次如大伙所愿，已于近期公示！

共计26个项目，7087套房源，房万也在第一时间发布新盘解读：欢迎点击查看！

老规矩，今天我们聊倒挂！

看看五批次倒挂哪家强？

点击下图，一图看完“五批次新盘倒挂排行榜”！

注：新盘倒挂率=二手房还原价/新房价格-1

二手房还原价即这个新楼盘参考周边楼盘区位品质价格等各种因素还原得出的此新盘在二手房市场上应有的价格。

这里新房价格，本次公示均价；而二手房还原价是参考周边二手房价和各种楼盘要素得出。

主力参考该新盘直线1.5km以内二手商品住宅挂牌均价，以及新盘物业费、绿化率、容积率、车位比、周边是否有地铁、所在板块评分、学区数量等因素综合生成！

五次有倒挂的新盘，仅15个！没有标明周边二手房的新盘，主要是以下2点因素：

1，产品特殊，同区位有次新二手房但无该种产品类型

2，项目周边在限定范围内无对标房源

一眼看下来，笔者体感是倒挂新盘 JUST SOSO！高倒挂和预期一样，集中在华泾、金桥、吴泾等地！

一般而言，高倒挂便意味着积分要求较高。

但上述板块，笔者个人预估建发璟院或70分+，另外像荟萃庭、雍汇庭或集中在62-70分之前，公园1872仍然在55-62分左右！

下面我们展开聊聊细节：

TOP 1！雍汇庭：倒挂率约51.1%！

该项目首次先开前排1/2#，约100平3房户型。

从楼栋位置来看两栋楼距离地铁线路更近，同时也距离150米超高层商办更近，理论上说可能存在一定采光遮挡；

而后排得房率相比前排高一些，套内面积也更大，价格做高一些也是合理。

其次，由于首开约7.9万的价格更实惠，倒挂率优也更明显！

像华泾这一带新房很少，目前二手房有挂牌以房龄20年以上的房源为主，主力挂牌价格在6-7万之间，房龄15年以内的，主力挂牌价格在7.6-10万之间。

品质好些的就更高！

我们看下板块内次新房（2008年之后房源）成交数据：

*成交均价为估价，非网签价

比较有代表性的印象欧洲（联排别墅、洋房）和旭辉朗香郡（洋房），两者都对口高安路一小，成交价稳定在10万/㎡左右，而当下挂牌已直冲12万+

这次咱们参考的是徐汇臻园、漓江山水花园、绿洲庭苑...

目前的挂牌价像徐汇臻园已有10万+，而在今年二月份该二手的成交价格也达到了9万/㎡。

笔者认为，如果华泾站tod和华之门落地速度够快，那买到雍汇庭的朋友必然收益更大，毕竟徐汇就是一个落地能力颇高的区域，未来值得期待！

闵行双盘，占位前三甲！

建发璟院：倒挂率约37.92%；东碧林湾二期：倒挂率约36.91%！

这俩项目放一起，投谁？‍‍‍‍‍‍

宝华粉还是想投.....建发璟院一票哈哈～

这俩项目直线距离约3公里！

东碧林湾二期略微神秘，目前已知沙盘&售楼处会在颛桥紫薇花园那，预计在6月底认购。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

参考前期学区还蛮稳，对口新建文来九年制（东碧林湾校区），所以未来项目二期对口的几乎颇大，同时也意味着在某些配置上产品会与一期保持一致...

该盘倒挂参照物明显，因有“珠玉”在前，我们能看到2023年的1-5月的次新二手成交情况，东碧林湾成交均价约9.6万，另外参考的东方花园、碧林湾摩登堂均在10万边缘徘徊。

*成交均价为估价，非网签价

其中，在今年4月东碧林湾已有10万+成交，考虑到宝华品质及房龄优势，未来11万+问题不大。

而建发璟院项目价格与前期保持一致，周边二手的次新房同济融创玫瑰公馆4月份最新成交已经来到了14.4万/㎡。考虑到建发璟院内外的不利因素以及学区不明朗，预计未来12万+算相当保守估价。

对于这俩项目笔者置业建议，总结如下：

两者倒挂属性差距不大，算是能买到都乐呵呵的款，不用太纠结！

追求稳定学区，看中周边配套成熟度，东碧林湾。但如果你更看重户型尺度感，依赖轨交出行，建发璟院非常可。

高分建议首冲建发璟院！

TOP 5！荟萃庭：倒挂率约30.47%！

直播间有人问：荟萃庭、瑞仕半岛璟庭选谁？

值得纠结吗？

毕竟，荟萃庭价格出来还是有点小贵！

一站之差便宜1万+，谁不为五斗米折腰，我愿意多坐一站！

产品上，荟萃庭作为为金桥巨峰路TOD项目，有6/12号线双轨交汇，未来住宅与地铁间有风雨连廊连接，打造集中商业办公及住宅。

自身还规划超18万㎡的商业，相当静安嘉里中心商业的2倍，未来也将带动整个片区的发展。

不过项目为超高层结构，30-31层高，99㎡ 3梯6户、150㎡ 2梯4户的设计，免不了连廊的存在，大概率得房率高不到哪去了~

倒挂方面，这里有参考证大家园，只不过该楼盘对口福山外国语小学，荟萃庭最终倒挂浮动会不会更大些就看未来划分情况。

但考虑到荟萃庭房龄上占据一定优势，预计倒挂1万左右问题不大。

川沙，陆家嘴锦绣云澜，约23.85%！

其实，近5年来看，川沙的新房供应量仅在2021年有超1000套供应，2022年仅有500余套房源推出！

从次新二手房数据能看出，整体成交均价稳妥在7万上下浮动！

*成交均价为估价，非网签价

此次我们参考了有像阳光城愉景湾、东方城市豪苑等...成交均价约在6万+

其中，2014年的次新房阳光城愉景湾，5月最新的成交价是6.3万，还是低层户型！

该项目与锦绣云澜容积率相同，但是锦绣云澜没有做高低配，高层景观更优，且离地铁和综合商业都更近一些，预计倒挂约在1.5万左右！

此外，还有五批次的老朋友公园1872，倒挂率约28.8%，与4批次倒挂率计算来看区别不大，500-600万的黑马选手，刚需购房者积分60左右大胆一试！

除了以上楼盘，还有其他楼盘的倒挂也都可圈可点，在此不做一一分析了。

还是要说明的是，倒挂只能作为判断性价比的因素之一，倒挂高的不一定就适合所有人买，考虑到买房的这事的“可操作性”，积分+预算+产品等因素才是匹配的关键！

也要提醒大家的是，这份“倒挂”名单咱们是参考今年5月份的二手行情，当某个地段的新盘突发供应也会直接影响该区域二手的成交，也就是短暂的出现“没倒挂”或“倒挂率低”，或者有些标杆盘可能存在有价无市的现象。

总之，无论是是否倒挂，买新房，依然要以居住为主，从自身条件考量！

适合的才是最好的！