一秒通1MT.CN本篇文章给大家谈谈高铁的基金净值，以及高铁b基金净值对应的知识点，文章可能有点长，但是希望大家可以阅读完，增长自己的知识，最重要的是希望对各位有所帮助，可以解决了您的问题，不要忘了收藏本站喔。
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基础设施领域公募REITs值得投资吗？
不动产投资信托基金（英文全称“RealEstateInvestmentTrusts”，以下简称“REITs”），是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。本质上来说，它就是房地产资产证券化（ABS）的重要方式之一。换句话说，它就是将流动性较低但是拥有稳定现金流的资产，转化为资本市场上的可以流通交易的证券资产，目前大多数REITs以股票的形式在主流的证券交易所上市交易，也就是说，你可以通过购买股票的方式购买到REITs。
REITs实质上是收入传递（IncomePass-Through）的股权工具，投资人将享受稳定的1）基金分红与2）基金净值上升带来的资本增值回报。
REITs可以被理解是持有型房地产项目的二级市场，REITs的价格自然也代表了这些资产的整体内在价值，因此要深挖REITs当前的估值是否合理，就必须要对其底层资产逐个地去计算估值。不过通常来说，大型的REITs的底层资产较多，实际上，一个一个去估值需要花费大量的精力与时间。普通的投资者也可以直接选取投资了各类REITs的基金，让专业的投资人员帮你选择具有投资价值的REITs。
不过REITs底层资产中的持有型物业定价有其自身逻辑，一般来说是租金现金流基于合理资本化率的折现。其估值首先取决于租金收益水平。此外，持有型物业的估价也部分取决于资本化率的高低，但排除掉无风险利率变化带来的影响，特定物业类别的资本化率的风险溢价实质上也存在一个稳定的合理区间。
商业房地产的估值取决于两样东西：
1）净营业收入，即租金（NetOperatingIncome，简称NOI）
2）市场净租金收益率（CapitalizationRate，简称CapRate）
故商业房地产的估值（PropertyValue）=NOI/CapRate。
NOI=经营收益或租金（OperatingRevenue）–经营支出（OperatingExpense），而决定经营收益的两个主要因素是入住率a）（OccupancyRate）/空置率（VacancyRate)和b）租金单位价格（UnitRentalRate）。两个因素直白点来理解，就是：
入住率越高，物业有更大的定价权，更易提高新租户的租金；反之，入住率越低，物业就越要为租户提供各类优惠，从而提高运营成本并压低租金单价。
租金收入的波动在一定程度由物业租用合同期限决定。例如医疗设施(医院、护士站等)通常租用合同长达10-20年，CBD的办公写字楼10-12年，购物中心店面7-10年，工业用地4-6年，公寓出租6-12个月，个人仓储按月续约，而酒店则按天计算。通常来说，周期上行时短期合同为主的物业会涨的更快，而周期下跌时该类物业也会跌的更狠。酒店业在金融危机前后的大幅涨跌即是明证。
CapRate本身又可拆分为两部分：Caprate=Benchmarkrate（无风险收益率）+Spreadcomponent（利差）。借用股票市盈率(P/Eratio)的概念，可以把1/CapRate视为物业的P/Emultiple。
CapRate理论上应该比国债利率高，而国债利率的波动也会导致资产的CapRate波动和资产价值的变化。2008年金融危机引发各国的货币宽松政策，使得利率长期偏低，不少市场的CapRate也处于历史低位，进而导致投资资产大幅度被动升值。但实际上，CapRate不一定比国债利率高，因为CapRate还会受到其他因素的干扰。因素之一是项目未来的租金增长率。如果一个项目目前的NOI不高，但是未来的租金增长幅度会很大，如有改造提升或地铁通车等因素，那么买家是愿意付高价来换取未来的租金增长和资产增值空间，这个项目用来估值的CapRate就会较低。反之亦然，如果一个没有租金增长空间的项目，买家就会用很高的CapRate来作估值。如百货或大卖场整租的项目，租金增长率很低，租约很长，那么买家就会用很高的CapRate进行估值。这也是为什么有些好地段的商业项目由于租金低、租约过长而卖不出好价钱。
头条上为什么看到的人买基金一直在赚钱呢，那钱到底是哪来的？
想多了，他们亏的时候可能没让你看到，去看看微博热搜，就诺安那个渣男，让很多人欲哭无泪，甚至有那么一句话，诺安挣钱诺安花，一分甭想带回家
关于高铁的基金净值的内容到此结束，希望对大家有所帮助。