一、简述收益法的适用范围

收益法(incomeapproach，incomecapitalizationapproach)，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。收益法适用的前提条件：

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。扩展资料：净收益每年不变收益为有限年期的公式：（V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期）

二、预期年化收益率（复利）什么意思

表示预计你一年的收益占你本金的比例，所谓的复利，得看是按日复利，还是月复利。复利的意思就是利息能接着生利。比如，如果是年复利的话，那么到下一个年度的时候，上一个年度的收益也当成本金，在本年度能按原来的收益率产生收益。