1.1.6 项目建设规模及内容

项目用地面积为33437.83㎡，总建筑面积210790.66㎡，其中地上建筑面积165702.57㎡，地下建筑面积45088.09㎡;计容建筑面积166017.57㎡，建筑密度44.98%，容积率4.97，绿地率30%。规划停车位共计1060个;地上146个，地下车位914个。

其中，本期项目(一期)总建筑面积62305.69m²，其中地上建筑面积52707.6㎡，地下建筑面积9598.09m²。主要建设内容为商业、办公及附属配套设施。

2.1 项目建设背景

商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

图表5-3 本期项目平面图

名仕金融中心是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。

当城市的原有空间无法满足城市的发展，突破原有城区，逐渐向结合部打造新的城市活动中心，以满足日益增长的人口和城市空间拓展需求，已经成为每个城市发展的大趋势，大多数新建的城市活动中心都是地标建筑，都是按几十年甚至上百年的经济发展需求来进行规划设计，从而这类城市活动中心建成之后大多数都是城市的核心商业中心，引领着一座城市的消费水平，生活方式，以及财富风向。

对城市而言，商业综合体的出现，并不尽是高层建筑的体现，而是经济与文化发展的必然结果，是城市崛起的有力见证。而对城市居民而言，城市商业综合体的出现则是与其生活息息相关的，是其对城市生活幸福感与骄傲的象征。

正因如此，每个城市，都必将有一座高端综合体代言。

图表5-1 项目主要经济技术指标​

沈阳远昆，深耕全国十余年，跟随着国家城市化的步伐，阔步向前，一直走在商业地产开发的前端，打造了多个商业成功案例，累积了专业的商业地产运营经验，成为了行业翘楚。拟通过名仕金融中心(一期)建设项目打造沈阳城市新地标。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 活化城市传统商业中心区

随着城市的无限蔓延，城市逐渐由单中心向多中心发展。在城市总体规划布局发展方向的位置上建设的商业综合体，作为城市职能的补充，满足周围人群的购物消费需求，可以带动周边其他相关产业发展以及相关服务设施的配置，加速城市副中心的形成。例如，合肥市新都会购物广场选址在高等院校集聚且交通便利的马鞍山路，建成之初周边发展缓慢，该商业综合体的建设，吸引了大量的人气，加快了周边地产业的升级，加速了周边区域的发展，逐渐地形成了城市重要的副中心。

项目选址位于沈阳市浑南新区全运路和智慧四街交叉口，依托周边商圈原有的人气，加上自身多种功能的复合，将原有商圈的功能进行重组，更加凝聚商圈的氛围，使得商业的辐射能力得到增强，从而活化城市传统商业中心区。项目将利用原有的良好的地理位置以及庞大的人流优势，拟建新的商业综合体加入，成为周边商圈的重要节点，带动周边其他商业发展，进而焕发出新的活力。

2.2.2 改善城市交通环境

商业综合体通过整合步行、车行等交通系统，对于改善城市的交通环境，营造舒适宜人的步行、车行环境以及促进建筑、交通和城市一体化发展有着积极作用，而且大型的商业综合体己经成为城市交通系统的重要节点，对于实现地铁 、公交、出租车等不同交通方式的接驳，实现室内“零换乘”发挥着重要作用。

在整合步行交通系统方面，商业综合体将城市步行系统接入到建筑内部的步行流线，这其中不仅包括城市地面层的步行系统的组织，也包括空中步道系统如人行天桥、架空平台等和地下步道系统等立体步行系统的整合，通过多层次立体的步行衔接，形成了完善的区域步行体系，为市民提供了良好的购物、休闲的环境，同时，营造了一个适宜沟通、交往的公共空间。在整合车行交通系统方面，多层级、立体化的车行流线系统是商业综合体典型特征，将地铁、公交、出租车、私家车、货车等车行方式组织在一起，进行分层分级处理，使得城市的车行交通系统相互连接，并且与建筑实体空间联系起来。静态交通方面，对于适当解决城市停车问题起到一定的作用。

2.2.3 塑造良好的景观环境和公共空间

商业综合体自身的集聚和高效连续的特点，在其周边可塑造良好的景观环境和公共空间，而这构成了城市绿化体系的有机组成部分，成为城市限定空间的重要要素。所以，一方面，商业综合体的绿化程度对于提高城市绿化率，改善城市大气环境、水环境等有着不可忽视的意义;另一方面，商业综合体的景观设计充分结合所处的地形地貌以及原有景观环境的优势，丰富商业综合体自身的建筑景观，又使其成为城市绿化系统的重要环节。

商业综合体对于人流的高度集聚性，要求设置宜人的室内室外公共活动空间，这也是城市景观系统的一部分，通过铺装、材质等方面的设计以及休息座椅 、景观小品等设施的共享，将建筑的外部空间与城市环境有机结合起来，营造积极的外部公共空间，这也能够实现商业价值、景观品质和城市效应的共赢。

2.2.4 打造城市新名片

城市文脉是一个城市发展的重要根基，不同的城市正是由于城市实体或城市空间等显性因素和政治、宗教、习俗等隐性因素相互作用、相互影响，从而构成 了具有自身独特的城市文脉。城市文脉结构包括自然环境、城市建筑环境、地域文化和技术，其表现在空间形态的完整性、视觉观感的连贯性以及市民意向、生活方式的一致性等方面，这些要点提供了丰富的资源条件，也约束着商业综合体的建筑设计。置于不同城市之中的商业综合体的形式、特点等都与城市的整体文脉结构形成一定的联系，而且能够再现传统地域的特征将唤起人们对城市空间和建筑空间的感同身受，激发人们的环境认知和对旧传统的怀念。

另一方面，体量和规模庞大的商业综合体对城市空间界面和城市形象产生不可忽视的影响，给人的视觉感受是具有冲击性的，大量的人流聚集有利于塑造其成为代表城市的标志性要素，甚至成为城市的一张新的名片。

2.2.5 促进沈阳市地方经济的发展

项目建成后，将成为一个规模一流、效益优良的城市商业综合体。随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大。同时，本项目可带动新零售、家居建材等多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

目录 2

第一章 总论 7

1.1 项目概况 7

1.1.1 项目名称 7

1.1.2 项目承办单位 7

1.1.3 项目建设性质 7

1.1.4 项目建设工期 7

1.1.5 项目拟建地址 7

1.1.6 项目建设规模及内容 8

1.1.7 项目投资估算及资金筹措 9

1.2 可行性研究报告编制依据 10

1.3 可行性研究报告研究范围 11

1.4 可行性研究报告编制原则 11

1.5 项目主要经济指标 12

1.6 结论和建议 13

1.6.1 结论性评价 13

1.6.2 建议 13

第二章 项目建设的背景与必要性 14

2.1 项目建设背景 14

2.2 项目建设的必要性 14

2.2.1 活化城市传统商业中心区 14

2.2.2 改善城市交通环境 15

2.2.3 塑造良好的景观环境和公共空间 15

2.2.4 打造城市新名片 16

2.2.5 促进沈阳市地方经济的发展 16

第三章 建设条件与选址分析 17

3.1 项目选址方案 17

3.1.1 项目选址的原则 17

3.1.2 选址方案的确定 17

3.2 项目建设条件分析 18

3.2.1 地理环境 18

3.2.2 交通运输 20

第四章 市场分析 23

4.1 城市商业综合体带动零售市场规模 23

4.2 投资环境分析 23

4.2.1 总体经济环境 23

4.2.2 固定资产投资 24

4.2.3 国内贸易 24

4.2.4 物价 24

4.2.5 城市建设 25

第五章 项目建设规模与内容 26

5.1 产业布局原则 26

5.2 产业空间配置比例 26

5.3 项目空间规划 27

第六章 项目建设方案 29

6.1 设计依据和原则 29

6.1.1 编制依据 29

6.1.2 设计原则 29

6.2 结构设计方案 30

6.2.1 设计依据 30

6.2.2 结构设计 31

6.2.3 工程设计标准 31

6.2.4 自然条件: 31

6.2.5 设计荷载取值 31

6.2.6 主要结构材料: 32

6.2.7 地基及基础: 32

6.2.8 结构计算(计算时采用的软件) 32

6.3 公用及辅助工程 33

6.3.1 给排水设计方案 33

6.3.2 电力工程设计方案 35

6.3.3 通信工程设计方案 36

第七章 环境影响评价 37

7.1 环境评价依据及执行标准 37

7.1.1 环境质量标准 37

7.1.2 污染物排放标准 37

7.2 污染控制目标 37

7.3 施工期环境影响分析 38

7.3.1 施工期污染排放情况 38

7.3.2 施工期大气污染防治 38

7.3.3 施工期水污染防治 39

7.3.4 施工期噪声污染防治 40

7.3.5 固废环境保护措施分析 41

7.3.6 表土保护 42

7.4 营运期环境影响分析 42

7.4.1 营运期噪声污染防治 42

7.4.2 营运期大气污染防治 43

7.4.3 运营期固体废弃物防治 43

7.5 环境保护建议 43

7.6 环境影响评价结论 44

第八章 劳动安全卫生与消防 45

8.1 危害因素和危害程度分析 45

8.1.1 施工作业 45

8.1.2 用电设备 45

8.1.3 电磁辐射 45

8.1.4 室内空气质量 45

8.2 安全措施方案 46

8.3 消防设施 46

8.3.1 消防用水 47

8.3.2 消防设备 47

8.3.3 消防用电 47

第九章 循环经济与节能节水措施 48

9.1 编制依据 48

9.2 设计原则和基本要求 48

9.2.1 绿色设计原则 48

9.2.2 资源最佳利用原则 48

9.2.3 能源消耗最小原则 48

9.2.4 零污染原则 49

9.2.5 技术先进原则 49

9.2.6 加强控制管理，节约能源 49

9.3 绿色建筑设计措施 49

9.3.1 规划 49

9.3.2 建筑 50

9.3.3 结构 50

9.3.4 给排水 51

9.3.5 通风与空气调节 51

9.3.6 电气 51

9.4 节能措施 52

9.4.1 采取新的节能技术和新工艺 52

9.4.2 公用工程节能措施 52

9.4.3 建筑节能措施 53

9.4.4 其他节能措施 53

9.5 节水方案 53

9.5.1 雨水利用方案 53

9.5.2 节水措施 54

9.6 节能效果分析 54

第十章 组织机构与工程项目管理 55

10.1 组织机构 55

10.2 项目管理制度 55

第十一章 项目招标 58

11.1 项目招标 58

11.1.1 招标范围 58

11.1.2 招标工作机构人员组成 58

11.2 项目实施进度计划 59

第十二章 投资估算与资金筹措 60

12.1 投资估算范围依据 60

12.1.1 投资估算范围 60

12.1.2 投资估算参考范围 60

12.2 总投资估算 60

12.2.1 建设投资估算 60

12.2.2 项目总投资 62

12.3 项目资金筹措 62

12.4 资金使用和管理 63

第十三章 财务分析 64

13.1 基础数据与参数选取 64

13.2 编制依据 64

13.3 收入测算 65

13.3.1 预估说明 65

13.3.2 营业收入核算 65

13.4 成本核算 67

13.5 利润核算 67

13.6 财务评价分析 68

13.7 敏感性分析 73

13.8 偿债能力分析 74

13.9 评价结论 75

第十四章 项目风险预测和防范 76

14.1 工期风险 76

14.2 质量风险 76

第十五章 结论与建议 78

15.1 结论 78

15.2 建议 78

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